Comune di Gaeta

E’ una questione che si sta trascinando ormai da tempo, ma i due consiglieri comunali di opposizione De Angelis e Scinicariello in una lettera che hanno inviato a diversi dirigenti e funzionari del Comune di Gaeta hanno sollevato dubbi e perplessità riguardo una vendita dei locali della ex Stazione che loro considerano quanto meno dubbia. Ecco quello che hanno scritto e che hanno poi inviato alla stampa:

Dai Consiglieri Comunali

FRANCO DE ANGELIS

EMILIANO SCINICARIELLO

A Segretario Generale Comune di Gaeta

Avv. Antonella Marra

segretariogenerale@comune.gaeta.lt.it

Ufficio Protocollo Comune di Gaeta

protocollo@pec.comune.gaeta.lt.it

Ufficio Avvocatura Comunale

Avv. Daniela Piccolo

daniela.piccolo@comune.gaeta.lt.it

Avv. Annamaria Rak

avvocatorak@comune.gaeta.lt.it

Dipartimento Riqualificazione Urbana

Arch. Stefania Della Notte

stefania.dellanotte@comune.gaeta.lt.it

Dipartimento Cura, Qualità del Territorio e Sostenibilità Ambientale

Ing. Massimo Monacelli

massimo.monacelli@comune.gaeta.lt.it

OGGETTO: TRASMISSIONE RELAZIONE SUGLI ATTI RELATIVI ALLA VICENDA DELLA VENDITA IMMOBILIARE “AREA EX STAZIONE” E CONSIDERAZIONI DEGLI SCRIVENTI

I sottoscritti Consiglieri Comunali Franco De Angelis ed Emiliano Scinicariello,ricordando che la mozione approvata all’unanimità dal Consiglio Comunale nella seduta del 14/07/2020, in merito alla vicenda della vendita immobiliare in “area ex stazione”, impegnava l’Avvocatura ed altri Uffici a verificare se sussistesse “diritto di prelazione per il Comune di Gaeta e se la mancata comunicazione costituisse titolo per l’annullamento della vendita, ed a porre in essere ogni azione legale a tutela dell’Ente Comunale”, ivi inclusa la verifica della legittimità dei frazionamenti avvenuti durante tutto l’iter, a distanza di mesi non hanno ricevuto risposte in tal senso.

Pertanto, da un lato chiedono all’Avvocatura Comunale ed ai Dirigenti in indirizzo se vi fossero sviluppi ed aggiornamenti in tal senso, dall’altro, data la perdurante assenza di nuove informazioni a riguardo, hanno raccolto il maggior numero di notizie, atti ed informazioni possibili per dare a se stessi – intanto – dellerisposte, ma anche per darle a tutti coloro che abbiano avuto, quantomeno, la curiosità di sapere cosa fosseaccaduto realmente in questa vicenda che vede coinvolti il Consind Sud Pontino, una società immobiliare denominata Immobiliare Cavour srl, e il Comune di Gaeta.

I sottoscritti, pertanto, in attesa di conoscere gli sviluppi dell’impegno deliberato nella mozione di cui sopra, trasmettono la relazione che segue a beneficio degli Uffici in indirizzo, comunicando fin d’ora che ne daranno ampia divulgazione a mezzo stampa e che la utilizzeranno anche in altre sedi.

Distinti saluti

Franco De Angelis Emiliano Scinicariello

BREVE RELAZIONE SULLA VENDITA IMMOBILIARE DELLA PALAZZINA DELLA “VECCHIA STAZIONE” E DEL PIAZZALE RETROSTANTE.

Come Consiglieri Comunali, ma prima ancora come cittadini di Gaeta, non ci accontentiamo di prendere atto di quanto accaduto con la vendita – dal Consind Sud Pontino a Immobiliare Cavour srl – di una palazzina in pieno centro cittadino, con annesso piazzale, come se fosse un dato ineluttabile.

Come Consiglieri Comunali abbiamo posto l’attenzione sulla vicenda, l’abbiamo portata in Consiglio Comunale ed abbiamo quantomeno ottenuto di far votare una mozione che impegnasse l’Ente Comunale a verificare se il bene potesse entrare in possesso del Comune di Gaeta, e che almeno la funzione pubblica del parcheggio potesse essere garantita. Non sarà molto, ma è stato il massimo, all’epoca dei fatti, considerato il pochissimo tempo a disposizione per conoscere gli atti, fare ricerche, capire meglio tutto l’accaduto ed averne un quadro più chiaro.

Abbiamo però continuato a chiederci perché un bene, che si è sempre considerato di carattere pubblico in quanto demaniale, destinato da tempo immemore a funzioni di carattere pubblico, quale è l’esercizio della ferrovia, sia stato venduto senza che alcun cittadino di Gaeta ne avesse notizia, o forse solo in pochi e perché solo loro.

Questa relazione, pertanto, prova a ricostruire il tutto, dal punto di vista documentale, degli atti pubblici e privati, ed arriva a delle considerazioni finali. A beneficio di chi vorrà approfondire…

I DOCUMENTI

Questi i documenti raccolti, con evidenziazione di aspetti importanti che gli stessi contengono.

1 – La Regione Lazionel lontano 21.11.03 con delibera di G.R. n. 1541, approvò ed adottò il progetto del Consorzio di Sviluppo Industriale del Sud Lazio avente ad oggetto “Completamento delle strutture collegate al Porto di Gaeta, riattivazione del tronco ferroviario Formia-Gaeta Centro Intermodale località Bevano Gaeta”; l’intervento rientrava nel piano d’Area di attuazione dell’Asse III “Valorizzazione Dei Sistemi Locali”.

In virtù di tale provvedimento, ovviamente di carattere pubblico, il “Consorzio di Sviluppo Industriale del Sud Lazio”, d’ora in poi“CONSID”, con propria nota del 16.06.03 n. 693 richiedeva a “Rete Ferroviaria Italia S.p.A”, di seguito “RFI”, di acquistare il tratto di rete ferroviaria oggetto del primario interesse di fornire una utilità di carattere essenziale al porto commerciale di Gaeta quale può essere appunto la possibilità di imbarco ferroviario. Qualche dubbio sulla finalità del detto Consorzio ed il porto sicuramente nasce, ma può essere superata dalla circostanza che nella zona ci sono anche delle industrie che potevano e forse potranno beneficiare di tale necessario servizio portuale.

2- Con nota del 30.06.04 il c.d.a. di RFI, allora proprietaria unica di tutta la tratta in questione, deliberava la soppressione dell’esercizio della linea ferroviaria Formia-Gaeta;questa nota veniva sottoposta all’attenzione del Ministero Dei Trasporti e delle Infrastruttureche, successivamente, con D.M. prot. 518 del 24.06.09 confermava la dismissione di tale ramo ferroviario. Nelle more dell’emissione di tale provvedimento RFI concedeva in locazione al CONSID alcune parti della tratta compresi alcuni terreni.

3 – I Comuni di Formia e di Gaeta, rispettivamente con delibere di Consiglio Comunale nn. 85/06 e 45/06, approvarono il progetto preliminare per la riattivazione della rete ferroviaria Formia-Gaeta, avviando così le procedure per pervenire all’adozione delle varianti ai propri PRG.

Il comune di Gaeta con la propria delibera di Consiglio n. 45 ad oggetto “Riattivazione linea ferroviaria Gaeta – Formia per trasporto passeggeri. Approvazione progetto preliminare e determinazioni” approvava il progetto preliminare dei lavori che prevedeva, tra l’altro, le varie stazioni durante il percorso esottolineava chel’intervento era di “…pubblica utilità […] e pubblico interesse”.Ordinava quindi che “…la progettazione definitiva…” tenesse conto del fatto che “…nella sistemazione dell’area compresa tra l’edificio costituentela stazione di arrivo e l’area ex AVIR deve essere conservata la memoria dell’antico tracciato ferroviario fino all’esterno del dismesso complesso industriale.”. Ciò significava e significa che probabilmente i binariche attraversano via Mazzini sarebbero dovuti restare in loco.

4 – Il 10.07.09 quindi si chiudeva la procedura di “Conferenza Dei Servizi” (ai sensi della L. 241/90, L. 341/2000 e succ. modd. e degli artt. 4 e 5 del D.P.R. 380/01 e succ. modd.) con l’approvazione, per finalità pubbliche, del progetto definitivo per la “Riattivazione ed Elettrificazione della Linea ferroviaria Formia-Gaeta con le fermate e i nodi di scambio”.

5 – Il Comune di Gaeta, con propria delibera n. 80 di Consiglio del 16.11.09, successivamente procedeva all’approvazione del “…progetto definitivo perla“Riattivazione ed Elettrificazione della Linea ferroviaria Formia-Gaeta con le fermate e i nodi di scambio- Adozione di variante al PRG comunale…”. Adottava una variante proposta da RFI, ancora proprietaria delle aree, su iniziativa del CONSID,che prevedeva un diverso utilizzo di tutto il c.d. “piazzale della ferrovia”da dividersi in due parti mediante la realizzazione di una strada che attraversa trasversalmente il piazzale e congiunge via Cavour-Atratina a Via Garibaldi. Tale divisione comporta la costruzione di una nuova stazione sulla parte destra del piazzale, osservato provenendo da Via Cavour-Atratina, ed un parcheggio sul suo lato sinistro fino alla piazza della stazione e via Mazzini. In effetti tale progettazione delimitava la zona parcheggi pubblici finoad una linea di confine ideale parallela, anzi leggermente curva, al lato retrostante la vecchia stazione rispetto a Via Mazzini, che termina intersecandosi con la via Garibaldi;l’area resta libera da parcheggi,appare attraversata dal binario a ricordo del congiungimento con lo stabilimento AVIR e farebbe tutt’uno con la restante area davanti alla stazionenuova, anche se variata in parte con l’eliminazione di un’apertura carrabile tutt’ora esistente, visto che l’apertura oggi utilizzata per l’uscita delle macchine dal piazzale non viene menzionata. Quindi in linea con quanto già fissato nella precedente delibera di Consiglio Comunale. Infatti, l’allora assessore all’urbanistica dichiarava che la progettazione “…sembrerebbe conservare l’inquadramento voluto dalla precedente delibera n. 45/06…” e così pure nella proposta di votazione della deliberazione affermava che il progetto “…conservava le prescrizioni che furono previste in sede di approvazione preliminare(deliberazione n. 45/06) e si rileva che sostanzialmente il progetto definitivo le recepisce, ad eccezione -forse- per quanto attiene l’edificio della stazione che è rimasto, a parte una diversa distribuzione interna, uguale a come previsto nel preliminare. È auspicabile, pertanto, che in sede di progetto esecutivo venga conservatala destinazione del fabbricato e reso un intervento, anche se di dimensioni contenute, architettonicamente valido.”

La realizzazione dell’intervento complessivo necessitava di una variante al PRG, variante che avrebbe interessato solo una parte dell’ampio piazzale, anzi la maggior parte, precisamente quella che dovrebbe risultare delimitata da una linea blu che escludeva quella seconda appena descritta. In particolare la delibera approvava “D)…per quanto di competenza, il progetto definitivo per la riattivazione ed elettrificazione della linea ferroviaria Formia-Gaeta con le fermate e i nodi di scambio costituito dagli elaborati progettuali elencati in premessa, in atti dell’Amministrazione Comunale prot. 33050 del 13.08.09, così come evidenziati con il colore blu nella tavola di progetto la parte dell’opera oggetto di finanziamento; …H) di approvare quale VP ? verde pubblico) quanto indicato come Verde Pubblico attrezzato nelle tavole di progetto conformemente al vigente P.R.G. del Comune di Gaeta che non riporta la dizione Verde Pubblico Attrezzato”.La variante conservava tale deliberazione, così come confermato anche dalle parole dell’assessore all’urbanistica di allora, arch. Antonella Avitabile, che accompagnavano la proposta di deliberazione e rassicurava, alquanto, che le impostazioni impartite dalla delibera n. 45/06 del Consiglio Comunale di Gaeta fossero state rispettate. Continuando, l’assessore specificavache le varianti richieste fossero da approvare e precisava che “…consistono nei due parcheggi previsti nel centro intermodale e nella fermata di via Calegna, oltre al cambio di destinazione di urbanistica prevista nel piazzale delle ferrovie che da Scuola verrà destinato a parcheggio e verde pubblico”. Negli interventi dei consiglieri comunali appaiono rilevanti le perplessità espresse da Giuseppe Matarazzo che in più occasioni vede, sottolinea e si chiede come finirà la vecchia stazione, premesso che “…conosciamo il Consorzio (CONSID), conosciamo la Rogedil, siccome conosciamo l’attuale progettista desidero avere chiarezza…” e chiedeva chiarimenti circa il nuovo stabile destinato alla nuova stazione, poi: “…E la vecchia palazzina che fine fa? Viene demolita? No. Viene ristrutturata? Non lo so. Viene utilizzata? Non si sa …Benissimo. Allora, se non è previsto nel progetto, desidero sapere: chi è l’effettivo proprietario, oggi, della palazzina, visto che noi -comunque- utilizziamo quell’area ai fini della realizzazione dell’opera pubblica? Noi utilizziamo l’area di fronte, per parcheggi… Di fronte alla palazzina attuale noi facciamo i parcheggi. Poi facciamo una sistemazione interna a quell’area che si collega con Via Del Piano, con zona autolinee; poi dopo quella zona autolinee, vicino alla congiuntura via del Piano, discesa …altezza Conad, così ci comprendiamo … Si fa la nuova stazione. La domanda è: il volume della vecchia stazione che destinazione ha in relazione a tutta questa valutazione di variante al Piano Regolatore? Visto che tutta quell’area era zona S. …l’ultima. Perché l’arch. Astarita ha pubblicato un avviso che diceva certe cose …è allegato alla proposta, dove si afferma che il soggetto coordinatore proponente è il Consorzio. In tutte le relazioni vi è scritto che il soggetto proponente è il Consorzio. Oggi arriviamo in Consiglio Comunale e esce fuori che chi coordina, chi deve coordinare tutta questa storia non è più il Consorzio, soggetto proponente, ma è la Regione. Allora, desidero capire se ciò è possibile, se è possibile anche avere questa modifica e perché ciò è avvenuto”. Allegato alla deliberazione, la relazione presentata crea di fatto qualche dubbio in merito soprattutto all’individuazione del soggetto titolare della procedura che è individuato nel Consorzio, mentre sia il Sindaco di allora che l’assessore già sopra ricordato sostengono che la Regione abbia avocato a sé la procedura per la riattivazione della linea ferroviaria. Resta il fatto cheanche l’ufficio, in tale relazione, ricorda l’obbligo del “mantenimento della memoria storica dell’antico tracciato ferroviario nella sistemazione dell’area compresa tra la stazione di arrivo (la nuova evidentemente) e l’area ex AVIR”.

Vero è che la relazione allegata al “Progetto Per Adozione Consiglio Comunale Dei Comuni Di Formia e Gaeta” (è riportata fedelmente non ci sono errori) recita a pag. 2: “1.2. ……La nuova stazione viene realizzata in posizione differente rispetto a quella esistente, che verrà destinata ad altre attività, sempre nell’ambito della sede ferroviaria, ma in posizione tale da consentire una migliore fruizione della piazza di Gaeta anche per il necessario collegamento con il servizio autobus. …. Completa la sistemazione della piazza della stazione di Gaeta la creazione di un parcheggio semi interrato destinato ad accogliere 140 vetture. Tale parcheggio, diviso in due comparti……è ubicato anche sulla base delle indicazioni del Comune, nella piazza adiacente il vecchio fabbricato della stazione…”. Nelle seguenti pagine 9 e 10, con esplicito riferimento alla “Stazione di Gaeta”, quella vecchia, si afferma che: “La presente variante di piano relativa all’area della Stazione, riguarda due zone individuate dal presente P.R.G. come zona S e zona B sottozona B1 le cui N.T.A.(Norme Tecniche di Attuazione) sono di seguito riportate…”. Sono riportati gli artt. 30 e 25 del P.R.G.. Con questo ultimo viene precisata la capacità di sviluppo edificatorio previsto dal P.R.G.: “…Pertanto, per quanto riguarda gli indici It e If si assimilano alla densità già esistente nelle singole sottozone. Il rapporto Asp (aree spazi pubblici al netto sedi viarie) viene assicurato con le soluzioni di P.R.G. mediante il reperimento delle aree necessarie nelle zone immediatamente adiacenti. Per gli insediamenti in atto, in via transitoria, là dove le strade sono ancora di proprietà privata queste vengono conteggiate per una fascia di sei metri per lato, ai fini dei volumi massimi realizzabili”.

La relazione termina: “Così riportato nell’elaborato grafico, la variante consiste nell’aver trasformato l’intera Zona S e parte della sottozona B1 in viabilità e parcheggi, servizi ferroviari (SF) e verde pubblico attrezzato (a) con previsione di parcheggi interrati”.

Durante la discussione consiliare, come sopra ricordato, diversamente da quanto proposto dall’allora assessore,veniva deciso di eliminare la dizione verde pubblico attrezzato e l’adozione della variante veniva racchiusa nella sola zona delimitata con il blu, per cui erano fuori dal procedimento, sembrerebbe di capire, parte della zona “S”e tutta la parte della sottozona B1.

Considerazioni sul documento al punto 5.

Questa delibera, a noi non esperti in materia, pone degli interrogativicondivisi, in parte, anche da alcuni consiglieri in sede di discussione,quali:

a – il soggetto coordinatore proponente è il Consorzio, CONSID, o la Regione Lazio che, come si legge dalla delibera n. 80/09, avrebbe avocato a sé tutta la procedura? E attraverso quali atti sarebbe avvenuto questo passaggio?

Infatti, al momento, pur avendo cercato, non è stata reperita la deliberazione di Consiglio Comunale che avrebbe dovuto approvare la variante e terminare il procedimento, per cui nasce spontaneo chiedersi:“Il procedimento di variante al PRG, seppure richiesto per un intervento pubblico, resta sempre ossequioso della normativa dettata dalla legge Urbanistica, prima, ed oggi dal T.U. sull’Urbanistica, con la delibera di adozione, osservazioni, e delibera di approvazione, oppure vi è un’altra procedura?”

b – se l’area adiacente la “Vecchia Stazione” è stata stralciata dalla variante adottata con la delibera n. 80/09, e non ha avuto alcuna espressa destinazione,seppure in costanza di evidente dismissione,la piazza,unitamente a quella già esistente per ricreare l’ambiente storico di collegamento della linea ferroviaria con lo stabilimento AVIR, poteva essa stessa essere frazionata dall’Ente proprietario e poi venduta?

Riprendendo l’esame dei documenti:

6- In data 25.11.15, FS S.p.A., subentrata a RFI a seguito di scissione societaria, approvava la venditadella linea ferroviariadismessa Formia-Gaeta al CONSIDper soddisfare le esigenze di carattere pubblico di cui sopra, compreso l’edificio della “Vecchia Stazione”.

7- In data 14.06.16 rep. 2984 racc. 2180 reg. in Roma il 17.06.16 intanto le due società per la parte di ciascuna sottoscrivevano preliminare di vendita dei beni immobili costituenti la tratta ferroviaria Gaeta-Formia al CONSID, per scrittura privata con autenticazione di firma da parte del notaio Fabrizio Cappuccio in Roma.

8- Il “Ministero Dei Beni E Delle Attività Culturali e Del Turismo” comunicava, con le note n. 4168 del 14.04.16, nonché n. 4241 del 16.04.16, che le porzioni immobiliari facenti parte della linea ferroviaria Formia-Gaeta, per le quali sussiste l’obbligo di verifica ex art. 12 del D.Lgs.vo n. 42/04, non rivestivano l’interesse artistico e storico richiesto dalla norma di tutela.

9 – In data 14.06.16, con scrittura privata autenticata nella sottoscrizione dal notaio Cappuccio Fabrizio, rep. 2984, racc. 2180 reg. in Roma 3,serie 1T e trascritto a Latina il 20.06.16 al n. 8961 di formalità FS S.p.A prometteva di vendere al Consorzio il diritto pieno di proprietà sulle “porzioni immobiliari costituenti parte della dismessa linea ferroviaria denominata ‘Linea Formia-Gaeta’ insistente sui territori dei Comuni di Formia e Gaeta”.

10 – L’Ente proprietario, in pendenza dell’atto preliminare di compravendita, presentava un frazionamento dell’area delimitata dal muro di recinzione su via Mazzini-Via Garibaldi e dall’edificio della stazione e quindi sulla rimanente estensione. Risultato: partendo da un’unica particella, la n. 186, che veniva ridotta in una piccola consistenza a forma di lampadina, si assisteva alla creazione della part. n. 85 dei circa 20.000mq sottratti alla part. n. 186; a seguito di ulteriore frazionamento in data 15.09.16 venivano create n. 10 particelle, precisamentele particelle nn. 3204, 3205, 3206, 3216, 3218, 3219, 3220, 3222, 3224, 3225, interessanti una superficie totale di 1.884 mq. Soffermandoci sulla part. n. 3179 di 752mq si osserva che, sempre nella stessa data, tramite tipo mappale, lepartt.3182 e 3184, accatastate come “Ente Urbano”, venivanoincorporate alla 3179 che così aumenta la sua superficie a 853mq; successivamente in data 28.06.19, la part. 3183, formata con il frazionamento del 15.09.16, viene divisa in quattro particelle le nn. 3121, 3222, 3223 e 3225.

11 – In data 18.12.17sempre con scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni da parte del notaio Fabrizio Cappuccio si concludeva la vendita dei beni tra RFI S.p.A. e FS S.p.A. con atto rep. 3474, racc. n. 2550.

Considerazioni sugli atti notarili e frazionamenti allegati

 Destano perplessità e meraviglia alcuni allegati agli atti notarili, anzi alle scritture private di preliminare e vendita, precisamente i certificati di destinazione urbanistica rilasciati dal Comune di Gaeta. Questi sembrerebbero essere contraddittori tra di loro: per esempio c’è un primo documento che individua l’area utilizzando la lettera “S” per indicare“servizi ferroviari”, destinazione urbanisticache appare l’unica ammissibile, altri che la stessa “S” la interpretano come “scolastica”; inoltre non vengono individuati i passaggi pubblici che da diversi decenni attraversano l’area di proprietà demaniale, ovvero ex area demaniale in quanto di proprietà di FS prima e di RFIpoi, passaggi che sono pubblici sia per destinazione sia perché collegano strade pubbliche permettendo il continuo della viabilità.Ma qui a Gaeta, nella nostra città, in questa vicenda, avviene il contrario: detta area diventa di proprietà privata.

Ed infine il completo disinteresse da parte del Comune di rilevare che RFI, dopo che era stata dichiarata la dismissione della linea con apposito decreto, già menzionato, dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, avesse provveduto a fare dei frazionamenti. Questione,per noi, quasi del tutto irrilevante,però sorge spontanea la domanda: “se nel preliminare di compravendita RFI e FS si obbligano a vendere tutta la linea ferroviaria perché dismessa, perché fanno dei frazionamenti? A cosa servono? Solo a fare confusione o ad aprire qualcosa che prima o poi si chiuderà a discapito proprio dell’interesse pubblico che ha mosso tutto il procedimento?”

 Leggendo la sent. n. 5601 del 07.08.19 del Consiglio di Stato che ha posto fine alla disputa tra il Comune di Gaeta e l’AVIR, dichiarando l’acquisizione delle aree AVIR al patrimonio del Comune per lottizzazione abusiva, abbiamo intuito che la domanda posta non era poi così fuori luogo.Lo stesso giudice sentenzia che: “I numerosi frazionamenti, finalizzati alla divisione del terreno ed all’alienazionedei lotti, sarebbero elementi sufficienti per configurare l’esistenza di una lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 30 d.P.R. n. 380 del 2001, atteso che il numero, la dimensione dei lotti, la natura del terreno e la sua ubicazione costituirebbero elementi inequivoci e di per sé sufficienti a tal fine. In altri termini, il frazionamento e l’asservimento all’area edificabile di porzioni di terreno ricadenti in zona Grande Industria, per le stesse dimensioni dei lotti, per il fatto che l’asservimento delle zone originariamente ricadenti nella zona Grande industria sarebbe stato effettuato in maniera del tutto funzionale alla alienazione e alla costituzione di lotti alienabili, per la stessa alienazione avvenuta a seguito dei frazionamenti e degli asservimenti e, infine, per il venir meno della funzione unitaria dell’ex area configurerebbero la lottizzazione abusiva. L’asservimento di porzioni di terreno inserite all’interno della zona Grande Industria ai fabbricati siti nelle zone B costituirebbe un ulteriore indice della lottizzazione abusiva, atteso che, se nessuna norma del PRG vieta di per sé l’asservimento di aree a destinazione industriale a fabbricati a destinazione residenziale, tale elemento, unitamente alle numerosissime vendite ed ai frazionamenti, renderebbe ancora più palese l’esistenza dell’intento lottizzatorio. La lottizzazione abusiva si sarebbe configurata ancora prima della presentazione del Programma Integrato di Intervento e, in presenza di una lottizzazione consumata, non costituirebbe un’esimente la presentazione di una proposta per giustificare l’intenzione di sottrarre alla disciplina pianificatoria del Comune”.

 Non può non rilevarsi che la sentenza descrive il fenomeno della lottizzazione abusiva con estrema semplicità e dà concrete risposte alle altrettanto semplici domande che ci eravamo posti nel verificare l’apparente foga frazionatoria della proprietà del bene prima della vendita. In effetti, quel frazionamento sembrerebbe essere stato fatto apposta per sottrarre quella porzione di bene a quell’area unica, che tale doveva restare per il preminente interesse pubblico che il Comune di Gaeta ha più volte dichiarato di voler perseguire tramite l’espressione sovrana del Consiglio Comunale.

Riprendendo l’esame dei documenti:

12- Ritornando all’esame dei documenti raccolti non può sfuggire la delibera di Giunta Municipale n. 171 del 02.08.19che adotta una variante al PRG ritenuta non sostanziale, proprio sull’area oggetto dei frazionamenti.La deliberazione è adottata su esplicita richiesta del CONSID che la giustifica inserendola nell’ambito del completamento delle procedure per: “…la riattivazione della linea ferroviaria, finanziata dal CIPE, chiede la formalizzazione della variante urbanistica in zona P (parcheggi) dell’area di scambio oggi destinata dal vigente PRG in zona S”.

Rilevato che:

 L’area in trattazione, sin dalla dismissionedella vecchia rete ferroviaria Gaeta – Sparanise, non ha mai perso la sua destinazione di nodo di scambio, restando sempre impiegata a parcheggio pubblico, trovandosi in essa larga capienza di posti auto […];

 L’intervento di riattivazione della rete ferroviaria Gaeta-Formia è strategico per lo sviluppo socio-economico della città in quanto costituisce importante interconnessione con il territorio circostante […]

 A conferma di quanto sopra, con D.C.C. n. 80 del 16.11.2009 […];

Riscontrato che:

 A norma del combinato dell’art. 1, comma 1, lett. e), e dell’art. 1bis, comma 2, lett. d) della L.R. 36/1987 le varianti che non comportino diminuzione nella dotazione di aree per servizi pubblici o di uso pubblico non sono soggette ad approvazione regionale, e ove ricorrano i casi, sono approvate dalla Giunta Comunale;

 La variante in trattazione riguarda il permanere di aree ad uso pubblico e che la variazione incide in misura minima, comunque inferiore al 30%, rispetto all’ampia dotazione di Scuole previste nel PRG;

Ritenuto quindi di dover dare il giusto impulso al completamento della Rete Ferroviaria Formia-Gaetaad opera del CONSID […]

DELIBERA

– A -di dare atto che la premessa costituisce parte integrante […];

– B – di prendere attodella richiesta espressa con Del. CONSID n. 85/19, come integrata con la nota prot. 498719 DEL 29.07.19 e, per l’effetto, di approvare la proposta di variante come descritta nell’elaborato grafico alla medesima deliberazione, limitatamente alla S in zona P (Parcheggi)”.

Considerazioni sui provvedimenti deliberati dal CONSID e dalla Giunta Municipale.

Leggendo e rileggendo i due documenti ci si accorge che probabilmente il CONSID, nel produrre la proposta di variante cripticamente predisposta,tentando di affermare l’esistenza di una zona B1 di cui farebbe parte il fabbricato della stazione ed alcune superfici adiacenti a tale fabbricato (part. n. 3179) accorpate con il frazionamento di cui sopra,e sostenendo inoltre che esse sviluppano i relativi indici volumetrici per “assimilazione” con la densità (indice territoriale ed indice fondiario) già esistente nelle singole sottozone, e che anche le strade di proprietà sviluppano tali volumetrie, abbia volutodare l’impressione che anche tali aree avrebbero dovuto subire la variazione della loro destinazione. Invece un piccolo ritocco, ma che appare di grande importanza, contenuto nella deliberazione n. 171/19, chiarisce che la variante si limita alla sola zona da S in P. Confermando così, al contrario di quanto predisposto dal CONSID, che il lotto sottratto all’area complessiva della stazione è un lotto in parte B1 cioè con vocazione edilizia.Ovviamente anche prima lo era, ma non aveva gli standard che invece ha acquisito in virtù della variante non essenziale!

Altro non crediamo di aver capito. Resta comunque il nostro disappunto legato alla decisione di chissà chi, che ha stabilito di porre in vendita tutta l’area in favore di un privato.

Riprendendo l’esame dei documenti:

13–“In una qualche data” (l’ambiguità è voluta, ma anche necessaria) il CONSID decide di pubblicare un bando pubblico per porre in vendita la palazzina della vecchia stazione. La pubblicità dell’atto è stata risibile, posto che vi sia stata; sembrerebbe infatti che sia rimasta pubblicata per un tempo insufficiente. Tale fugace bando conteneva, peraltro, come compendio posto in vendita solo l’edificio della vecchia stazione e niente altro; conteneva anche una relazione tecnica sulla determinazione del prezzo che individuava il fabbricato come fatiscente ed in pessime condizioni(?), tanto da ricevere una valutazione a dir poco bassa.

14 – In data 15.01.20 seguiva l’atto di vendita al fortunato unico partecipante alla gara, la società Immobiliare Cavour S.r.l., che si era aggiudicato non solo la palazzina della vecchia stazione, ma anche un’area esterna di circa 2737mq, sempre allo stesso prezzo. Il CONSID era probabilmente in tempi di svendita. Inoltre i soldi dell’acquisto provenivano dalle casse dello Stato o chi per esso. L’atto veniva sempre redatto dallo stesso notaio in Roma, rep.5835, racc. 4351;il certificato di destinazione urbanistica, allegato richiesto dal direttore Tecnico del CONSID, dott. Giampaolo Scalesse, nato a Gaeta il 16/04/43, prevedeva espressamente la vendita dell’area intorno alla stazione, mentre il fabbricato non ha bisogno di talecertificazione.

15- A seguito della scoperta di questa vendita da parte di uno di noi due, il Consigliere Franco De Angelis, che a dir poco lo ha lasciato sconfortato, credendo di fare il proprio dovere ha segnalato ufficialmente la questione al Sindaco in data03.07.20 ponendogli le domande che si era posto quasi automaticamente, e che riporto di seguito:

• se è vero che tutto è nato da un interesse pubblico chi ha autorizzato il Consorzio Industriale, al quale è pervenuta l’area, a trattare quelterreno come fosse un qualsiasi privato con un terreno di proprietà altrettanto privata?

• Non è prevista una procedura che dia avviso pubblico di tale volontà? O meglio, come fa la ‘Immobiliare Cavour S.r.l.’ con sede in Gaeta a sapere che il Consorzio vuole vendere la stazione ed il terreno?

• Ma il Consorzio Nucleo Industriale ha avvertito il Comune di Gaeta della volontà di vendere il fabbricato ed il terreno ad un privato?

• Il Consorzio Nucleo Industriale non era tenuto a preavvertire il Comune di Gaeta per consentirgli l’acquisto, in via prudenziale, visto e considerato che sopra quel terreno vi sono due strade ed innumerevoli parcheggi pubblici?

• Ma il Consorzio Sviluppo Industriale Sud Pontino si è reso conto che su quel terreno esiste una servitù stradale da tempo immemore che rende possibile il transito al pubblico, per tutti i sensi di marcia, e che mette in comunicazione, attraverso più arterie stradali, il centro della città con la periferia, per cui è già di per sé acquisito al patrimonio di questo Comune che ne cura la manutenzione, l’illuminazione, ecc.?

A seguito di ciò viene convocata prima una commissione trasparenza in data 10.07.2020e dopo un Consiglio Comunale in data14.07.2020;

16- In sede di commissione garanzia, indetta dal Presidente cons.re Gaetani Luigi,al Consigliere Franco De Angelis vengono chieste notizie sulla questione: ovviamente non eralui a doverle fornire, ma il Sindaco, e tutto l’apparato amministrativo e di polizia giudiziaria che assiste le vicende comunali.

Così, dietro espressa domanda, posta dal presidente della Commissione, di chiarimenti in merito alla vendita dell’area e dell’edificio della vecchia stazione, Il Sindaco e la dirigente Stefania Della Notte “…dichiarano che dell’avvenuta compravendita non è mai pervenuta al Comune alcuna comunicazione… Massimo Monacelli e Stefania Della Notte sottolineano che il consorzio per quanto concerne la vendita ha valutato non necessario il coinvolgimento dell’ente comunale. Dichiarano, inoltre, che il Comune di Gaeta non avrebbe potuto acquistarlo poiché erano vigenti norma sul contenimento e la riduzione della spesa pubblica……Risponde inoltre… ‘il solo Monacelli’ che il CONSID ha consentito l’uso di parte della città di quell’area, che è sempre stata utilizzata gratuitamente da parte del Comune; quindi la manutenzione è un interesse nostro che venga effettuata al fine di garantire l’uso in sicurezza da parte dei fruitori. Inoltre sulla domanda se sia lecito il frazionamento …e la vendita…Stefania Della Notte e Massimo Monacelli sostengono che il frazionamento è possibile così come la vendita; le valutazioni in merito al possibile sequestro del bene non è di competenza di questo ufficio. …Raffaele Matarazzo osserva che dagli interventi effettuati diventa sempre più chiara l’estraneità del Comune di Gaeta e quindi di questa Commissione …”

17- A tutto quanto sopra seguiva il Consiglio Comunale del 14.07.2020 nel quale si prendeva atto dell’accaduto, si facevano considerazioni di carattere istituzionale e politico, e dal Consigliere Emiliano Scinicariello veniva proposta una mozione, poi votata all’unanimità, che mirava ad ottenere un risultato minimo, e che ritenemmo fosse il massimo in quel momento: investire l’avvocatura e gli uffici tecnici per verificare se vi fossero le condizioni per l’esercizio di un diritto di prelazione e se la mancata comunicazione potesse costituire titolo per l’annullamento della vendita; porre in essere ogni azione legale a tutela dell’ente; garantire la “funzione pubblica” del parcheggio in quell’area e l’accessibilità nella stessa (cose per nulla scontate…). Ciò, però, non cambia la sostanza.

CONSIDERAZIONI FINALI

Da tutto quanto sopra, lungi dal voler indagare o interpretare se i fatti e gli atti indicati siano contro legge o meno,in quantoConsiglieriComunalinon possiamo non rilevare che in tutta questa vicenda il Comune di Gaeta, e per esso il Sindaco e la sua maggioranza, e non solo,a nostro parere non hanno posto in essere tutti i necessari atti per garantire il rispetto e l’attuazione delle decisionidel Consiglio Comunale,che in ogni deliberazione relativa alla questione della riattivazione della linea ferroviaria Formia-Gaeta ha sempre deciso per la conservazione e l’uso pubblico dell’edificio della vecchia stazione.

Emblematica di questa mancanza, è l’inerzia dimostrata in occasione delle contestazioni rivolte ai dirigenti ed al Sindaco il quale, fino alla comunicazione di De Angelis circa l’esistenza di un atto di compravendita della stazione e dell’area circostante, ha dichiarato di non aver mai saputo dell’esistenza di tale atto. Ma una volta che ne è stato reso edotto cosa ha fatto? Ha dato retta all’alloraConsigliere Comunale, oggi Assessore RaffaeleMatarazzo,che in sede di Commissione di Garanzia affermava addirittura l’estraneità del Comune alla questione?O ha dato ascolto ai suoi dirigenti, che hanno confermato che l’area e l’immobile in questione dovessero essere oggetto di acquisto, che però non poteva essere realizzato perché non vi erano fondi, ovvero “…per effetto della normativa vigente…” non si poteva acquistare il bene?

Non condividiamo affatto tali affermazioni, e riteniamo ci possano essere anche degli errori sui presupposti,che provvederemo a chiarire. Sarebbe troppo facile la polemica, mai come quest’anno:“spendiamo tanti soldi in luminarie, vuoi vedere che non si trovavano quattrocentomila euro per l’acquisto “della stazione”, della piazza antistante che fino a prova contraria è stata sempre in uso al Comune, per cui si è maturata in automatico la possibilità di acquisizione al patrimonio comunale, nonostante la sua demanialità, perché assoggettata ad un servizio di carattere pubblico!”

Su questa questione restiamo intransigenti, o forse non capiamo: come può succedere che un bene demaniale, perché tale è il suolo della ferrovia, che una volta aveva anche carattere strategico, quindi a maggior ragione asservito all’utilità pubblica, venga ceduto al CONSID per un prezzo tutto sommato simbolico? Come si può ritenere che per soddisfare un interesse pubblico, più volte sottolineatonei diversi passaggisoprattutto consiliari, ma non solo, all’improvviso, senza che se ne discuta minimamente o che se ne sappia nulla, detto benepossa essere frazionato ed un pezzo venduto ad un soggetto privato (Immobiliare Cavour s.r.l.) senza un’adeguata pubblicità? Probabilmente dovremmo chiedere spiegazioni all’Avvocatura comunalee al Comando Vigili, ma tale bene non rientra tra quelli che l’art. 830 c.c. ritiene “…beni appartenenti agli Enti pubblici non territoriali […] soggetti alle regole del presente codice” dunque questi beni destinati a un pubblico servizio: “…non possono essere sottratti alla loro destinazione”. Il riferimento a questa disciplina dovrebbe essere immediato se solo si pensa che, quando fu acquisita al patrimonio delle FS, allora ente statale, tutta l’area interessata dalla tratta ferroviaria venne assoggettata ad esproprio per pubblica utilità, per cui è evidente che tale natura pubblica non possa essere persa per la decisione, come recita anche il codice civile ex art. 828, di un ente che non è neanche territoriale, stando a quanto appreso, quale è il CONSID.

Siamo stupiti di come nessun altro collega Consigliere si sia posto il problema di effettuare una verifica, nonostante nel verbale della Commissione di Garanzia si legga l’intenzione di procedere in questa direzione, fissando anche un termine per ricevere le risposte da parte degli Uffici interessati, Avvocatura ed Urbanistica, alla metà di agosto. Visto e considerato che a quella data nulla è stato comunicato dagli incaricati Sindaco ed Uffici,ci siamo organizzati nel raccogliere documenti e fare ricerche.

Abbiamo una legittima preoccupazione, dovuta anche al sospetto che il frazionamento operato da parte della RFI inizialmente sia stato realizzato proprio al fine di sottrarre il bene, stazione e particelle adiacenti, alla sua destinazione che è pubblica sia perché è bene demaniale, sia perché ad oggi svolge tale attività seppure come parcheggi e strade, sia perché lo stesso Consiglio Comunale, deriso e sbeffeggiato dal CONSID e da coloro che lo rappresentano, aveva insistito nelle richiamate delibere n.45/2006 e 80/2009.

Opera poi conclusa con i capolavori di deliberazione CONSID n. 85/2019 e della Giunta Municipale del Comune di Gaeta di variante al PRG n. 171/2019. Dove il primo delibera, accertando preliminarmente chel’edificio della stazione sia in zona B1 come le adiacenti superfici di cui ben si vede dal nominarle, non predisponendo inoltre una planimetria comprensibile con una scala adeguata, che tali zone hanno destinazione di PRG B1 con indice fondiario 3,00mc/mq, e che tali sviluppi volumetrici potranno essere realizzati per tutta la superficie in quanto gli standard urbanistici possono essere recuperati nelle zone limitrofe, che sarebbero contenute, peraltro, all’interno dello stesso lotto così creato. Ciò è tanto vero che la Giunta Municipale limita la sua variante alla sola zona S che diventa P di parcheggi ed ecco soddisfatti gli indici, forse c’è anche il VP dove una volta c’era il campo di bocce sempre facente parte del lotto unico delle ferrovie.

Strano che Enti pubblici, perché tale vogliamo considerare in ogni caso anche la RFI, abbiano fatto tanto per definire un lotto staccato da tutto il contesto della vecchia area ferroviaria per dare la possibilità, a questo punto ad un fortunato, che potremmo definire anche in altro modo, di godersi un bene frutto di un frazionamento del tutto ingiustificato che ha sottratto un lotto ad un bene pubblico, variandone la destinazione allo scopo evidente di fornire lo stesso lotto di una potenzialità volumetrica di circa 2500mc, in zona centrale, che equivalgono a circa 800mq di appartamenti, oltre il volume della stazione, ma non solo; perché quei benpensanti del CONSID insieme ai ns. amministratori hanno anche pensato di dargli tutta l’area rimanente, tolti i volumi e gli standard a parcheggi, per cui il valore di quel sito potrebbe ammontare, data anche la sua ubicazione, a qualche milione di euro, mentre è stato venduto per soli € 400.000,00 sul presupposto, dietro perizia del CONSID, che il fabbricato fosse fatiscente, mentre allo stato c’è un bel bar al piano terra che già paga al nuovo proprietario un affitto di € 1.500,00 circa (su ciò non abbiamo notizie certe, ma circolano voci insistenti in tal senso).Probabile che quest’anno anche le luminarie non potranno usufruire del marciapiede per far stazionare il trenino, o forse il Sindaco già è riuscito a strappare un vantaggioso accordo con la proprietà del marciapiede, che ci consentirà di mettere il trenino semmai “gratis”.

In ultimo,dobbiamo necessariamente farvi rilevare che nei vari atti che si sono avuti tra RFI e CONSID,e traCONSID ed il privato acquirente, mai si è parlato della zona B1, compresi i certificati di destinazione urbanistica, anzi questi hanno portato scritto che i terreni della ferrovia, seppure catastalmente erano individuati come pascolo, o comunque agricoli in genere, non percorsi dal fuoco, privi di opere di urbanizzazione, quando invece i pascoli sicuramente non ci sono, capre sul luogo discusso non ce ne sono, anche se probabilmente possiamo trovarle altrove, ma ci sono le opere di urbanizzazione -eccome se ci sono!-, ci sono parcheggi pubblici che, se nulla si fa, potrebbero diventare privati grazie al CONSID ed al ns. Comune, ci sono marciapiedi, strade, ecc… Un’altra mancanza da parte dell’Ufficio Urbanistica, che già da allora doveva intervenire avendone tutti i poteri e soprattutto il dovere di procedere alla denuncia degli autori dei frazionamenti.

Qui termina la nostra analisi, avendo elencato e descritto tutti i documenti da trovati sul caso, ma non terminiamo qui la nostra ricerca di verità.

Restiamo davvero perplessi, e per questo approfondiremo per trovare conferme a quanto pensiamo, di come possano essere così platealmente disattese le indicazioni più volte espresse e deliberate nel corso degli anni da un Consiglio Comunale, e di come l’interesse pubblico abbia potuto recedere rispetto a quello privato.

LASCIA UN COMMENTO

Per favore inserisci il tuo commento!
Per favore inserisci il tuo nome qui